【重點閱讀】別再聽信政府打房打房了

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這篇文章裏頭歌頌瑞士政府課稅、限價，反對房產市場自由化。值得關注的是，縱使諸般管制課徵，結果房價並沒有降到大家都付得起。這是當然的，大家都付得起的房價，根本就不可能存在。因為房子不只是遮風避雨的房子，還是包括區位、交通便利、生活機能等等的一整套產品。大家都付得起的房價，意味著每個人想住什麼地方都可以。但現實生活中就是有稀缺、有稀缺就有競爭。你想住，我也想住，咱倆就得拚個先後。

就算把房價通通定死成一坪一塊錢，甚至改用配給的不准買賣，一樣的問題還是會跑出來。只不過原本用金錢來表現的價格，轉而變成透過人脈關係(你跟我都想住同一個地方，那就看誰跟政委關係好)來表現，或者拳頭大的是哥哥。這樣比較文明嗎？我不認為。

順著這個邏輯，其實也沒有大家付不起的房價，只有「我付不起的房價」。而會付不起，追根究柢就是三個原因：要的太多了、有的太少了、沒搞清楚狀況。前兩者說到頭來就是權衡與交換，要不降低自己的期望，要不多跟人交換累積資本，第三個比較難理解。


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現在的房價看起來高得嚇人，成交總價動輒八百上千。但你如果攤開來看，銀行貸款可能就佔了九成到九成五。這一點即使在金管會規定房貸上限成數之後依然如此，因為有人願意、可以付貸款，銀行怎麼會不想方設法貸款給他呢？只是用什麼名目的問題而已。

而實際的貸款繳納，也許繳了兩年，也還不到本金的一成。這聽起來好像很絕望，其實在高度變動的都市生活而言，在一個地方住個兩年就得要搬走，也是很正常的事情。這樣算下來，兩年付的錢，其實還不到總價的兩成。就算賠售，也再貼個一成就好。會覺得房價高到嚇人，其實是用信用經濟以前那種買東西就要全額支付的心理，在評估自己的經濟狀態能不能買房。

當然，對於銀行透過貸款創造貨幣，或者國家舉債印鈔創造貨幣的做法，我是有疑慮的。但現在的信用經濟運作模式，說到頭來也是大家共業共擔，差別是有沒有搞清楚現在的錢是怎麼運作的而已。搞不清楚，就會用舊模式覺得房價是天價。搞清楚，就會知道東挪西湊其實小康家庭也未必買不了房。


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既然不可能有大家都買得起的房價，也沒有大家都買不起的房價，那麼政府種種打房的措施是怎麼回事？不是說好要打房打到住者有其屋嗎？事實上，這根本是做不到的事情。政府把注意力導向所謂炒房投資客，好像房價高漲是這些人害的，只是要正當化自己在房市買賣中加課雜稅的企圖而已。

只要有稀缺，就一定有競爭，只要有競爭，就一定有人買不起自己想買的房子。政府徵稅等等，對於解決稀缺其實沒有任何幫助。因為就算明天發布新新台幣，一元兌二元新台幣，房價整體降個五成，出得起錢的還是原本那些出得起的。

政府徵走那些稅，拿去蓋新房子的話，對於紓解稀缺的確會有幫助。但這裡還是會有政府行政效率和權力尋租的問題。如何選擇區位、回應需求，政府在資訊上就與直接面對市場的建商隔了一層。就算政府發包給建商，裏頭有多少圖利空間，到時候為這些利益買單的是誰，我們在雙子星等等案子裡也看得很清楚。

而市場的逐利動機，卻會讓建商蓋用最能夠回應需求的方式、蓋在最能夠回應需求的地方。從最搶手的地方開始紓解稀缺，讓後面的區段稀缺逐漸減少，價格相對下滑(其實意味著前面的人的需要已經被滿足了)。如果建商判斷錯誤，到時候滯銷、賠售，也是各人造業各人擔。政府就不同了，官員尋租、人民承擔。

而且政府選擇區位，充滿政治考量。要嘛蓋在最多買不起房子的人，也就是房價最低的地方，要嘛用市場無法理解的低價，蓋在最稀缺的地方。說好聽是照顧弱勢，但以前者的狀況而言，人家如果有選擇，寧可住在稍高價位的地方。這些稀缺的紓解，反而不會層層下推地擴及各個區位，只是在最不稀缺的地方紓解稀缺而已。

後者的狀況而言，現在台北市府要在文山區蓋公宅，恰好反映這當中的兩難。這裡非常稀缺，但政府要用不符行情的價格出售或者出租這些房屋，其實只會有一種下場，那就是你不掙的錢，有人會替你掙了。

高度稀缺碰上破盤低價，結果就是大量需求。大量需求就有競爭，不管你用抽籤、身分審核，人們總會找出辦法取得這些資格，一翻手把真實的價格反映到市場上。就算你禁賣、禁轉租也沒用，充其量把那些原本用金錢表現的價格，逼迫成用社會資本、政治資本來表現而已。稀缺依舊存在，只是政府多了許多裁罰尋租的空間而已。


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話說回來，這意味著那些擔心政府蓋公宅會拉低行情的天龍人，其實也犯糊塗。他們以為行情變低，是因為有低於行情的公宅在出售、出租，有不配住文山區的人跑來住文山區。其實住不起文山區的人，到頭來還是住不起。而真正造成行情下滑的，其實是因為稀缺被滿足了。不論政府蓋的公宅，還是建商蓋的豪宅，其實並沒有分別。

準確來說，豪宅滿足稀缺的效應會從頂端一路往下蔓延，公宅滿足稀缺的效應反而不會往上影響到頂端的豪宅。真要說哪個對行情的衝擊比較全面，頂端豪宅的影響力，還比半調子的公宅更無遠弗屆呢。

別再聽信政府打房打房了，不追究法幣制度、通貨膨脹，那些稅賦都只是政府用來刷存在感、強徵民財、權力尋租的伎倆而已


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